Anwalt für Mietrecht in Hamburg

Der Bundesgerichtshof (BGH) wendet auf Mietverträge grundsätzlich das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen an, so dass eine innerhalb des Vertrages verwendete Klausel den Mieter nicht unangemessen benachteiligen darf. Eine unangemessene Benachteiligung hätte zur Folge, dass die Klausel unwirksam ist und das ursprünglich angestrebte Ziel der Vereinbarung nicht erreicht werden kann. Von daher ist es auf der Seite des Vermieters entscheidend bereits bei Erstellung des Mietvertrages auf die Wirksamkeit einzelner Klauseln unter Berücksichtigung der Rechtssprechung des BGH zu achten. Auf der Seite des Mieters kann sehr häufig erreicht werden, dass in dem Mietvertrag verwendete Klauseln letztlich von den Gerichten für unwirksam erklärt werden.

Um später Streitigkeiten hinsichtlich des Zustandes der Wohnung oder des Gewerbemietobjektes zu vermeiden, sollten sowohl bei Einzug als auch bei Auszug gemeinsam mit dem Vermieter und dem Mieter entsprechende Protokolle erstellt werden, die den Zustand des Mietobjekts genau beschreiben. Entscheidend ist auch auf die Kleinigkeiten zu achten, um nicht zu einem späteren Zeitpunkt erkennen zu müssen, dass in dem Protokoll, zunächst für unwichtig gehaltene, Feststellungen fehlen.

Der Gesetzgeber hat bei der letzten Mietrechtsreform die sogenannte „Mietpreisbremse“ eingeführt. Dies kann zu einer gesetzlich angeordneten Begrenzung der Mietzinshöhe bei der Neuvermietung einer Wohnung führen, so dass die Gegebenheiten des Marktes außer Kraft gesetzt werden. Bei der Vereinbarung einer unzulässig hohen Miete können unter bestimmen Vorraussetzungen hohe Rückforderungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter entstehen.

Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren verschiedene so genannte Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt. Dies hat Konsequenzen für die Renovierungspflicht des Mieters und des Vermieters sowohl während des laufenden Mietverhältnisses als auch bei seiner Beendigung. Da meist jede Schönheitsreparaturklausel anders formuliert ist, ist es nicht möglich, eine pauschale Aussage zu der Wirksamkeit der jeweiligen Klausel zu treffen. Von daher ist eine umfassende Prüfung der bereits vorliegenden oder zur Verwendung beabsichtigten Klausel notwendig, die wir für Sie mit dem nötigen Sachverstand durchführen.

In einem laufenden Mietverhältnis entstehen immer wieder Streitigkeiten auf Grund von in dem Mietgegenstand sichtbarer Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelpilze. In diesem Zusammenhang entsteht der Streit stets bei dem Problem, welche Ursache der Schimmelpilzbefall hat. Entscheidend ist letztendlich, ob der Schimmelpilz auf Grund von einem nicht ordnungsgemäßen Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters oder auf Grund eines Baumangels innerhalb des Mietgegenstandes entstanden ist. Für die Feststellung der Ursache ist meist ein umfangreiches und damit meist teures Sachverständigengutachten eines Bauexperten notwendig. Von daher ist auch in diesen Fällen eine frühzeitige Beratung notwendig, um die etwaig entstehenden Kosten so gering wie möglich zu halten.

Sofern sich an oder in dem Mietgegenstand ein Mangel befindet, ist der Mietzins in einem angemessenen Verhältnis gemindert. Dies bedeutet, dass der Mieter berechtigt ist, einen Teil des vertraglich vereinbarten Mietzinses zurückzuhalten. Schwierigkeiten ergeben sich diesbezüglich immer wieder zu der Frage der Höhe der zulässigen Minderung, mithin der Minderungsquote. Auch die Bestimmung der Minderungsquote erfordert von daher eine umfassende Kenntnis der örtlichen Rechtsprechung.

Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt dem Vermieter grundsätzlich zwei Instrumente zur Hand, um den Nettokaltmietzins im Laufe eines langjährigen Mietverhältnisses zu erhöhen. Eine große Rolle spielt in Hamburg natürlich die Mieterhöhung nach § 558 BGB nach dem von der Stadt Hamburg alle zwei Jahre neu erstellen, sogenannten qualifizierten Mietenspiegel. Dabei ist die erste Voraussetzung, die bei einer Mieterhöhung vorliegen muss, noch einfach zu bestimmen: Der Mietzins muss zu dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein. Des Weiteren ordnet das Gesetz an, dass der Mietzins nur bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete und in Hamburg innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 15 % erhöht werden darf. Entscheidend ist somit, die konkrete Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Ihre Wohnung, die sich aus dem in Hamburg bestehenden Mietspiegel unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und der Instanzgerichte ergibt. Weiterhin besteht die Möglichkeit für den Vermieter, den Mietzins nach einer durchgeführten Modernisierung des Mietgegenstandes zu erhöhen. Die Praxis zeigt jedoch, dass in den jeweiligen Mieterhöhungserklärungen fehlerhaft auch Instandsetzungsarbeiten enthalten sind, die dazu führen, dass die angestrebte Mieterhöhung nicht durchgeführt werden kann. Wir bestimmen für Sie die für Ihre Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete und sorgen dafür, dass Instandsetzungsarbeiten bei einer beabsichtigten Mieterhöhung außen vor gelassen werden bzw. in einer bereits vorliegenden Mieterhöhungserklärung gefunden werden.

Die Beendigung des Mietverhältnisses kann auf Grund einer Kündigung des Vermieters oder des Mieters herbeigeführt werden. Dabei unterliegt der Mieter keinerlei Beschränkungen. Er benötigt keinen Grund, um das Mietverhältnis kündigen zu können und muss dem Vermieter seine Kündigungsgründe auch nicht mitteilen. Demgegenüber unterliegt die Kündigung des Vermieters während eines laufenden Wohnraummietverhältnisses starken Beschränkungen. Er benötigt nach dem Gesetz ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, so dass für den Vermieter die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses letztlich nur bei Eigenbedarf oder mangels angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Mietgegenstandes möglich ist. Auch gelten für den Vermieter unterschiedliche Kündigungsfristen, wobei der Mieter stets nur eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende eines Kalendermonats einhalten muss. Insbesondere in Gewerbemietverhältnissen ist es für den Mieter entscheidend, dass der Mietvertrag eine Befristung enthält, da der Vermieter sonst ohne Vorliegen eines besonderen Grundes das Gewerbemietverhältnis durch eine Kündigung beenden kann. Auch in Wohnraummietverhältnissen ist die Vereinbarung einer Befristung zulässig, jedoch nur unter ganz bestimmen Vorraussetzungen. Somit ist auch in diesem Zusammenhang wiederum eine frühzeitig Gestaltung der Mietverträge, angepasst an Ihre jeweiligen Bedürfnisse notwendig, um Rechtssicherheit zu erlangen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Vor Erklärung einer Kündigung des Mietverhältnisses sollten Sie in jedem Fall fachmännischen Rat in Anspruch nehmen.

Auch die Rückzahlung der seitens des Mieters hinterlegten Mietkaution ist wiederum an verschiedene Vorraussetzungen und Fristen gebunden, die durch die Rechtsprechung der Instanzgerichte und des Bundesgerichtshofes geprägt ist. Dabei stellt sich immer die Frage, ob der Vermieter noch Schadenersatzansprüche gegen den ausziehenden Mieter geltend machen kann und will oder noch Nachzahlungen aus der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind.